- Блогтар
- Есқараев А.Н.
- Өтініш
Есқараев А.Н.
ҚР Әдiлет министрi
Normal 0 false false false RU X-NONE X-NONE MicrosoftInternetExplorer4 Уважаемый министр!
Просим Вашего вмешательства и контроля в судебном разбирательстве по делу незаконной продажи подвального помещения в жилом доме по адресу г. Алматы, ул. Тулебаева д. 162/40.
Решением Медеуского районного суда г.Алматы от 11.05.2012 г. по делу № 2-1804/12 нам полностью отказано в иске о признании сделок с подвальным помещением нашего дома недействительными.
Считаем указанное решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
1. В соответствии с п.2 ст.31 Закона РК «О жилищных отношениях», подвальное помещение многоквартирного жилого дома, наряду с крышей, лестничными маршами и другим общим имуществом принадлежит собственникам квартир этого дома на праве общей собственности.
В соответствии с п.1 ст.212 ГК РК, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, именно ВСЕ участники кондоминиума (собственники подвального помещения) должны были выразить свое волеизъявление на отчуждение своей собственности.
Однако нотариус Рахат (Сарсенова) Роза удостоверила сделку, не удостоверившись в волеизъявлении ВСЕХ собственников на отчуждение подвального помещения, что подтверждается, в т.ч., протоколом №1 общего собрания жильцов от 21.07.2004 г., согласно которому на собрании якобы присутствовал лишь 21 собственник из 37.
Суд первой инстанции не применил п.1 ст.212 ГК РК, подлежащий применению, чем существенно нарушил нормы материального права.
2. В соответствии с п.1 ст.167 ГК РК, доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному). Согласно п.2 ст.167 ГК РК, должна быть нотариально заверена доверенность на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения. Следовательно, если собственники подвала (участники кондоминиума) не давали в нотариальном порядке полномочие председателю КСК «Адилет» Бертаевой К.С. на продажу принадлежащего им подвала, и даже вообще письменно это поручение не оформлялось, Бертаева не могла совершить такую сделку как представитель от имени всех собственников отчуждаемого помещения.
Однако нотариус Рахат (Сарсенова) Роза, зная об указанном нарушении закона, все равно удостоверила сделку, не проверив волеизъявление у всех жильцов дома (собственников подвального помещения) в нарушение вышеуказанных требований законодательства РК.
Суд первой инстанции вновь не применил положения ст.167 ГК РК, подлежащие применению, существенно нарушив нормы материального права.
3. Суд первой инстанции сослался в решении на статьи 43, 48 Закона РК «О жилищных отношениях» и на положения устава КСК «Адилет», обосновывая полномочия председателя КСК «Адилет» Бертаевой К.С. по совершению оспариваемой сделки.
Однако суд первой инстанции, видимо, запутался, кто же являлся продавцом подвального помещения – КСК «Адилет» как юридическое лицо или участники кондоминиума (собственники квартир – физические лица).
Если бы продавцом помещения являлось юридическое лицо, то естественно, следовало бы применять нормы закона и устава, регулирующие компетенцию органов этого юридического лица. Однако в нашем случае под участниками кондоминиума, которые являлись собственниками подвального помещения и продавцами по оспоренному договору, понимаются собственники квартир в этом доме, т.е. физические лица.
При этом следует отметить, что ни закон, ни устав КСК «Адилет» не предусматривают полномочие председателя КСК по распоряжению собственностью, принадлежащей членам КСК. Суд не увидел разницы между имуществом, принадлежащим КСК как юридическому лицу, и имуществом, принадлежащим членам КСК как физическим лицам.
Следовательно, суд первой инстанции, ошибочно посчитав, что продавцом подвального помещения выступило юридическое лицо (КСК «Адилет»), не являвшееся его собственником, применил нормы, не подлежащие применению, чем существенно нарушил нормы материального права.
4. Стоимость подвального помещения площадью 460 кв.м в самом центре города Алматы с соответствующей долей земельного участка составила согласно договору всего лишь 1 600 000 тенге. Даже согласно оценке Центра по недвижимости, стоимость помещения составляла 9 546 257 тенге. В дальнейшем это же помещение было продано уже за 14 580 000 тенге. Кроме того, председатель КСК «Адилет» Бертаева К.С. продала подвальное помещение своей дочери Бектемировой А.Ж. Понятно, что если стоимость продажи объекта недвижимости была занижена во много раз по сравнению с рыночной стоимостью, то такая сделка является кабальной для продавцов.
Однако нотариус Рахат (Сарсенова) Роза в нарушение ст.53 Закона РК «О нотариате» не разъяснила продавцам (участникам кондоминиума) смысл и значение представленного им проекта сделки и не проверила, соответствует ли его содержание действительным намерениям продавцов (участников кондоминиума) и не противоречит ли требованиям законодательства.
В протоколе №1 общего собрания жильцов от 21.07.2004 г. также не указано, по какой цене собственники якобы согласились продать принадлежащий им подвал. То есть, существенное условие договора купли-продажи не было согласовано с собственниками.
Но суд первой инстанции вообще не установил указанные обстоятельства, имеющие значение для дела, и не применил ст.53 Закона РК «О нотариате», подлежащую применению, тем самым существенно нарушив нормы процессуального и материального права.
5. В протоколе №1 общего собрания жильцов от 21.07.2004 г. указано, что собственники якобы решили продать принадлежащий им подвал.
Однако фактически такого собрания не было и собственники за отчуждение права собственности подвального помещения никогда не голосовали, о чем заявили истцы и допрошенные в судебных заседаниях свидетели.
Но суд первой инстанции не стал устанавливать обстоятельства, имеющие значение для дела: проводилось ли указанное собрание собственников квартир, присутствовали ли на нем указанные в приложении к протоколу собственники, голосовали ли они за принятое решение.
Также в ходе слушания дела представителем истцов было заявлено ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы, которая могла бы подтвердить либо опровергнуть заявления истцов и свидетелей о том, что их подписи подделаны и они не подписывали такой протокол. Однако суд первой инстанции вообще без каких-либо мотивов (мотивировочная часть протокольного определения вообще отсутствует в протоколе судебного заседания) отклонил указанное ходатайство.
Тем самым суд первой инстанции нарушил принцип состязательности и равноправия сторон (ст.15 ГПК РК), не дав стороне истцов возможность наглядно доказать фальсификацию и подложность доказательства, представленного ответчиками, что также является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.
6. Применяя положения ст.261 ГК РК и признавая Акшолакову Б.Ж. добросовестным приобретателем, суд не установил важное обстоятельство, имеющее значение для дела: выражали ли собственники отчуждаемого объекта кондоминиума свое волеизъявление на сделку? Ведь согласно п.1 ст.261 ГК РК, выбытие имущества из владения собственников иным путем помимо их воли означает, что признание Акшолаковой Б.Ж. добросовестным приобретателем не имеет никакого правового смысла, поскольку в этом случае права добросовестного приобретателя закон не защищает.
Следовательно, суд вновь существенно нарушил нормы процессуального права, а также принцип равенства сторон (ст.13 ГПК РК), устанавливая только те обстоятельства дела, которые выгодны лишь одной стороне.
7. Суд первой инстанции применил срок исковой давности, посчитав, что истцы должны были узнать о нарушенных правах еще в 2004 году, когда состоялась оспоренная сделка.
Между тем, истцы заявили, что им стало известно о сделке только после начала строительных работ, то есть, в прошлом году.
Ответчики не предоставили суду доказательств, что информация о сделке каким-либо образом была открыта и предоставлялась на собраниях и т.п. Мало того, в материалах дела имеются ответы заместителя акима Медеуского района и Управления ГАСК г.Алматы (л.д. 235-236 т.1), в которых говорится, что председатель КСК в 2011 году сама ведет речь лишь об аренде подвала, что хозяина установить не представляется возможным. Также о том, что подвал не продан, а лишь сдан в аренду, председатель КСК заявила журналистам телеканала «КТК», о чем было сказано в соответствующем новостном сюжете. То есть, очевидно, что информация с сделках скрывалась руководством КСК.
Таким образом, информация о совершенных сделках с подвалом не была известна жильцам дома до 2011 года, и они НЕ ДОЛЖНЫ были узнать о совершенной сделке в 2004 году, как ошибочно посчитал суд первой инстанции, так как им эту информацию никто не предоставлял, а новые владельцы подвала до 2011 года никаких видимых действий в подвале не осуществляли.
Следовательно, срок исковой давности должен исчисляться с 2011 года, а не с 2004 года, а суд первой инстанции неправильно применил срок исковой давности, чем существенно нарушил нормы материального права.
- Айнаш
- Құқық қорғау органдары
- 11.06.2012
- 1207
- Өтініш нөмірі 149664
Есқараев А.Н. 14.06.2012, 12:00